Il termine di grazia è l'istituto più «umano» della procedura di sfratto: riconosce che una morosità può essere un incidente e non una scelta, e dà all'inquilino un ultimo spazio per rimettersi in pari salvando il contratto. Ma è una possibilità a orologeria: importi precisi, scadenze perentorie, numero di utilizzi contati. È disciplinato dall'art. 55 L. 392/1978.
Chi può chiederlo (e chi no)
- Sì: l'inquilino di una locazione abitativa raggiunto da uno sfratto per morosità;
- No: il conduttore commerciale — la giurisprudenza consolidata riserva l'art. 55 all'abitativo (vedi sfratto commerciale);
- No: i contratti liberi (box, turistiche, foresterie), fuori dal regime della L. 392/1978;
- No: lo sfratto per finita locazione, dove non c'è morosità da sanare.
Come si chiede
Si chiede in udienza, anche personalmente e senza avvocato (per la convalida l'intimato può stare in giudizio di persona, art. 660 c.p.c.). Nella pratica: ci si presenta all'udienza indicata nell'atto e si dichiara al giudice di voler sanare la morosità, chiedendo l'assegnazione del termine. Il giudice quantifica l'importo dovuto — ed è questo il momento in cui contestare conteggi sbagliati — e fissa i tempi.
Quanto tempo e quanti soldi
| Situazione | Termine massimo | Sanatorie massime |
|---|---|---|
| Caso ordinario: comprovate condizioni di difficoltà del conduttore (il termine è discrezionale, non un automatismo) | 90 giorni | 3 in 4 anni |
| Caso speciale: morosità protratta non oltre 2 mesi + precarie condizioni economiche insorte dopo la stipula per disoccupazione, malattie o gravi comprovate difficoltà | 120 giorni | 4 in 4 anni |
Ai fini del limite contano le sanatorie completate col pagamento integrale, non le semplici richieste di termine rimaste senza esito.
L'importo da versare è tutto, non solo i canoni: canoni scaduti alla data dell'udienza, oneri accessori, interessi legali e spese processuali liquidate dal giudice (contributo unificato e compenso del legale del proprietario). Il giudice rinvia quindi l'udienza a non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine assegnato.
Alla nuova udienza: due sole uscite
- Hai pagato tutto, nei tempi → la morosità è sanata: il procedimento si chiude, il contratto prosegue come se nulla fosse. Il proprietario non può insistere per la risoluzione su quella morosità;
- Hai pagato in parte, in ritardo, o niente → il giudice convalida lo sfratto (art. 663 c.p.c.) e la macchina esecutiva parte: precetto, preavviso di rilascio, accessi.
Strategia: quando conviene davvero
Il termine di grazia conviene se il problema è di liquidità temporanea: una mensilità saltata per un infortunio, un TFR in arrivo, un familiare che può aiutare. Non conviene come rinvio fine a se stesso: aggiunge alla morosità gli interessi e le spese, e consuma uno dei 3-4 «gettoni» disponibili nel quadriennio. Chi sa di non poter pagare fa meglio a usare l'udienza per concordare tempi di rilascio sostenibili e attivare subito i canali della morosità incolpevole — fondo dedicato, servizi sociali, graduatorie ERP — descritti nella pagina sui diritti dell'inquilino.
La riforma in discussione (non ancora in vigore)
Il disegno di legge sul «rilascio rapido» approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 — in esame in Parlamento a luglio 2026 — interviene proprio qui: sanatorie ridotte da 3 a 2 nel quadriennio e termini dimezzati (45 giorni, 60 nei casi più gravi). Finché il ddl non diventa legge valgono i numeri di questa pagina; quando e se sarà approvato, aggiorneremo la guida e la data di revisione.
Domande frequenti
All'udienza di convalida per morosità l'inquilino di una locazione abitativa può chiedere al giudice un termine, fino a 90 giorni, per pagare canoni scaduti, oneri, interessi legali e spese liquidate. Il giudice rinvia l'udienza a non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine: se a quella data risulta pagato tutto, la morosità è sanata e il contratto prosegue; altrimenti scatta la convalida.
Sì: il pagamento deve essere integrale ed entro il termine assegnato. Un pagamento parziale, tardivo anche di pochi giorni, o senza interessi e spese, non sana la morosità e porta alla convalida dello sfratto. Non sono ammesse proroghe oltre i limiti di legge.
No: il termine di grazia serve a sanare una morosità, quindi esiste solo nello sfratto per morosità. Nella finita locazione non c'è debito da sanare: il contratto è semplicemente scaduto, e le difese possibili sono altre (vizi della disdetta, rinnovo del contratto, tempi del rilascio).
La sanatoria completata col pagamento integrale è ammessa per non più di 3 volte nel corso di un quadriennio; nel caso speciale delle precarie condizioni economiche insorte dopo la stipula (disoccupazione, malattie, gravi comprovate difficoltà) con morosità non oltre 2 mesi, il termine sale a 120 giorni e il limite a 4 sanatorie in quattro anni. Oltre questi limiti la morosità non è più sanabile ex art. 55 e la strada della risoluzione resta aperta al proprietario.