«Quanto ci vorrà?» e «quanto mi costerà?» sono le prime due domande di chiunque affronti uno sfratto — e le risposte oneste sono intervalli, non numeri secchi: i tempi dipendono dal tribunale (a Napoli o Roma l'esecuzione è più lenta che in un circondario piccolo), dal comportamento dell'inquilino e dal tipo di procedura. Qui trovi gli intervalli realistici e le voci di costo con le fonti; per una stima sul tuo caso c'è il calcolatore.
La durata, fase per fase
| Fase | Termini di legge | Durata tipica |
|---|---|---|
| Notifica intimazione → udienza | ≥ 20 giorni (art. 660 c.p.c.) | 30-60 giorni |
| Udienza → convalida (senza opposizione) | stessa udienza | 0-15 giorni |
| Termine di grazia (solo morosità abitativa) | fino a 90 giorni, 120 nei casi eccezionali (art. 55 L. 392/1978) | + 90-130 giorni |
| Opposizione → rito semplificato | art. 667 c.p.c. | + 6-18 mesi |
| Convalida → precetto | efficacia precetto 90 giorni (art. 481 c.p.c.) | 15-45 giorni |
| Preavviso di rilascio | ≥ 10 giorni (art. 608 c.p.c.) | 10-30 giorni |
| Accessi ufficiale giudiziario → rilascio | — | 2-6 mesi (più accessi nei grandi tribunali) |
Sommando: uno sfratto per morosità senza opposizione si chiude in media in 6-12 mesi dal mandato all'avvocato al rilascio effettivo. Con termine di grazia si aggiungono 3-4 mesi; con opposizione si può superare l'anno e mezzo. La finita locazione ha gli stessi tempi processuali, ma può scontare il differimento del rilascio fino a 6-12 mesi (art. 56 L. 392/1978).
Il contributo unificato
Il contributo unificato (CU) è la tassa di iscrizione a ruolo (art. 13 DPR 115/2002). Il valore su cui si applica lo scaglione cambia col tipo di sfratto: per la morosità è l'importo dei canoni scaduti alla data della notifica; per la finita locazione è il canone annuo. Per i procedimenti di convalida (libro IV, titolo I c.p.c.) l'importo è comunque ridotto alla metà. Si aggiunge la marca forfettaria da 27 € (art. 30 DPR 115/2002).
| Valore (canone annuo) | CU ordinario | CU convalida (½) |
|---|---|---|
| fino a 1.100 € | 43 € | 21,50 € |
| 1.100 – 5.200 € | 98 € | 49 € |
| 5.200 – 26.000 € | 237 € | 118,50 € |
| 26.000 – 52.000 € | 518 € | 259 € |
| 52.000 – 260.000 € | 759 € | 379,50 € |
Esempi: sfratto per morosità con 3 mensilità arretrate da 750 € → valore 2.250 € → CU convalida 49 € + marca. Finita locazione sullo stesso immobile → valore 9.000 € (canone annuo) → CU convalida 118,50 € + marca.
Il compenso dell'avvocato
I compensi si liquidano secondo i parametri forensi (DM 55/2014, aggiornato dal DM 147/2022), che per i procedimenti di convalida prevedono valori medi nell'ordine di 1.000-2.500 € oltre accessori (spese generali 15%, CPA 4%, IVA 22%), variabili con il valore della causa e la piazza. Molti studi offrono forfait per la convalida senza opposizione; l'opposizione fa scattare i parametri del giudizio di cognizione, con costi sensibilmente maggiori. In caso di vittoria il giudice condanna l'inquilino alle spese — ma il recupero reale dipende dalla sua solvibilità.
Le spese dell'esecuzione
- Notifiche e precetto: 50-150 € tra diritti e spese vive;
- Ufficiale giudiziario: diritti e indennità di trasferta per ogni accesso (decine di euro ad accesso, moltiplicati per il numero di accessi);
- Fabbro e facchinaggio all'accesso finale: 150-500 € secondo i casi;
- Custodia o smaltimento dei beni lasciati dall'inquilino, se necessario.
Una voce spesso dimenticata: i canoni non riscossi durante la procedura. Con 8 mesi di procedura e 750 € di canone sono 6.000 € — quasi sempre la voce più pesante. Sul fronte fiscale, per le locazioni abitative i canoni non percepiti non concorrono al reddito quando la mancata percezione è comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento (art. 26 TUIR; regime in vigore per i canoni non riscossi dal 2020).
La riforma «sfratto veloce» (non ancora in vigore)
Il ddl approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026, in esame in Parlamento, promette un decreto di rilascio entro 15 giorni dal ricorso per morosità, contratto scaduto e occupazioni, più una penale dell'1% del canone per ogni giorno di ritardo nella riconsegna. È un disegno di legge: finché Camera e Senato non lo approvano, i tempi restano quelli della tabella qui sopra. Seguiamo l'iter e aggiorneremo la pagina.
Come contenere tempi e costi
- Muoversi al primo canone saltato: ogni mese di attesa è un canone perso in più;
- Diffida immediata con il nostro modello di lettera: costa un raccomandata e a volte evita tutto il resto;
- Cumulare l'ingiunzione dei canoni (art. 664 c.p.c.) nella stessa procedura;
- Licenza per finita locazione notificata prima della scadenza, per avere il titolo pronto al giorno dopo (vedi finita locazione).
Domande frequenti
La convalida fissa una data per il rilascio; per le locazioni abitative il giudice può differirla fino a 6 mesi (12 in casi eccezionali, art. 56 L. 392/1978). Dopo quella data servono ancora il precetto e il preavviso di rilascio di almeno 10 giorni (art. 608 c.p.c.) prima dell'accesso dell'ufficiale giudiziario: in pratica, di rado meno di 2-3 mesi dalla convalida.
Dopo la convalida gli spazi sono stretti e i rimedi vanno distinti: l'opposizione all'esecuzione (art. 615 c.p.c.) contesta il diritto di procedere per fatti sopravvenuti; i vizi formali di precetto e atti esecutivi passano dall'opposizione agli atti (art. 617 c.p.c.); chi non ha avuto conoscenza dell'intimazione ha l'opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.). Il pagamento integrale dopo la convalida non cancella da solo il titolo di rilascio, anche se in pratica può portare a un accordo.
L'ufficiale giudiziario può eseguire il rilascio già alla data indicata nel preavviso, avvalendosi se serve di forza pubblica, fabbro e medico. Nella prassi dei tribunali più carichi il primo accesso si chiude spesso con un rinvio, ma non è un diritto dell'occupante: dipende dalle circostanze. Al rilascio l'ufficiale redige verbale e riconsegna l'immobile al proprietario.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate dal giudice caso per caso (art. 91 c.p.c.): nello sfratto per morosità la condanna dell'inquilino è l'esito normale, mentre in una licenza chiesta prima della scadenza può mancare un suo inadempimento da sanzionare. E il recupero effettivo dipende comunque dalla solvibilità: se l'inquilino è incapiente, i costi anticipati restano di fatto a carico del proprietario.