La procedura è la stessa — intimazione, udienza, convalida (artt. 657-658 c.p.c.) — ma le regole sostanziali delle locazioni a uso diverso dall'abitativo (artt. 27 ss. L. 392/1978) cambiano il calcolo di convenienza di entrambe le parti: durate lunghe, disdette lente, niente termine di grazia e, all'uscita, l'indennità di avviamento che può valere un anno e mezzo di canoni.
Morosità commerciale: quanto deve essere grave
La soglia automatica dell'art. 5 L. 392/1978 (una mensilità + 20 giorni) vale solo per l'abitativo: la Cassazione lo ribadisce da decenni. Negli usi diversi l'inadempimento va misurato con l'art. 1455 c.c.: la risoluzione richiede un inadempimento «di non scarsa importanza» rispetto all'economia del contratto, valutato in concreto dal giudice. Contano, tra l'altro:
- l'entità dell'arretrato in rapporto al canone e alla durata del rapporto;
- la reiterazione: anche importi singolarmente modesti pesano dentro una storia di ritardi cronici;
- il rovescio: ritardi sporadici poi sanati, specie se tollerati a lungo dal locatore, possono non bastare.
Conseguenza processuale: all'udienza di convalida il conduttore commerciale che contesta la gravità ottiene più facilmente il passaggio al giudizio di merito. L'ordinanza provvisoria di rilascio (art. 665 c.p.c.) resta però disponibile quando l'opposizione non poggia su prova scritta.
Niente termine di grazia
La sanatoria in udienza (art. 55 L. 392/1978) è riservata, per giurisprudenza costante, alle locazioni abitative: il conduttore commerciale non può bloccare la convalida offrendo il pagamento nei 90 giorni. Può pagare prima dell'udienza e giocarsi la carta della non-gravità, ma non ha un diritto alla sanatoria.
Finita locazione: durate, disdette e diniego di rinnovo
Le locazioni a uso diverso durano almeno 6 anni — 9 per le attività alberghiere, assimilate e teatrali — e si rinnovano di 6 in 6 (9 in 9) salvo disdetta con preavviso di 12 mesi (18 per alberghiere e teatrali) (artt. 27-28 L. 392/1978). Fanno eccezione le attività transitorie per natura (durata libera) e le grandi locazioni con canone annuo sopra i 250.000 €, dove le parti possono derogare al regime (art. 79, co. 3, L. 392/1978).
Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi dell'art. 29 L. 392/1978 — tra cui l'uso proprio come abitazione o attività del locatore, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, la demolizione o trasformazione radicale dell'immobile, la ristrutturazione integrale. Il diniego va comunicato con la disdetta, motivato a pena di inefficacia. Dalla seconda scadenza in poi la disdetta è libera (sempre con i 12-18 mesi di preavviso).
Attenzione allo strumento processuale: per le scadenze successive vale la licenza o intimazione per finita locazione (art. 657 c.p.c., vedi finita locazione); per il diniego di rinnovo alla prima scadenza il canale è il procedimento dell'art. 30 L. 392/1978 col rito locatizio (art. 447-bis c.p.c.).
L'indennità di avviamento
Per le attività che comportano contatto diretto con il pubblico degli utenti e consumatori (negozio sì, ufficio amministrativo no), alla cessazione il conduttore ha diritto a un'indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per gli alberghi), con un'indennità aggiuntiva di pari importo se l'immobile viene adibito — da chiunque — alla stessa attività o a una affine della medesima tabella merceologica, con inizio entro un anno (art. 34 L. 392/1978). Restano escluse dall'indennità, per l'art. 35, le attività professionali, quelle transitorie e le unità in stazioni, autostrade, alberghi e villaggi turistici.
L'indennità non spetta quando la cessazione dipende da risoluzione per inadempimento (morosità), disdetta o recesso del conduttore, o da sue procedure concorsuali. Quando invece spetta, il conduttore può rifiutare la riconsegna finché non è pagata: l'esecuzione dello sfratto per finita locazione è subordinata al versamento. Nei conteggi di convenienza del locatore commerciale l'avviamento è quasi sempre la voce più pesante — spesso più dei canoni persi.
Tempi e costi: cosa cambia rispetto all'abitativo
- Fase giudiziale identica: 20 giorni liberi prima dell'udienza (art. 660 c.p.c.), convalida in 1-2 mesi senza opposizione;
- Niente termine di grazia → nessun rinvio da 90-120 giorni;
- Esecuzione più lineare: il differimento della data di rilascio (art. 56 L. 392/1978) si applica anche agli usi diversi, ma le tutele sociali che nella pratica rallentano gli accessi pesano soprattutto sull'abitativo;
- Contributo unificato: valore = canoni scaduti per la morosità, canone annuo (spesso alto → scaglioni superiori) per la finita locazione: tabelle nella pagina tempi e costi;
- Contro-rischio avviamento nella finita locazione con contatto col pubblico.
Domande frequenti
Non c'è una soglia di legge né una soglia giurisprudenziale fissa: negli usi diversi dall'abitativo la gravità dell'inadempimento si valuta caso per caso ex art. 1455 c.c., pesando entità dell'arretrato, reiterazione dei ritardi e incidenza sull'economia del contratto. La soglia "automatica" dell'art. 5 L. 392/1978 vale solo per l'abitativo.
La sanatoria in udienza dell'art. 55 L. 392/1978 è riservata dalla giurisprudenza consolidata alle sole locazioni abitative: nel commerciale il conduttore moroso non ha diritto al termine di grazia. Il pagamento tardivo può però pesare nella valutazione della gravità dell'inadempimento.
Alla cessazione delle locazioni con contatto diretto col pubblico non dovuta a morosità, disdetta o fallimento del conduttore: 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per gli alberghi), che raddoppiano se il locatore destina l'immobile alla stessa attività entro un anno (art. 34 L. 392/1978). Se lo sfratto è per morosità del conduttore, l'indennità non spetta.
Sì: quando l'indennità di avviamento è dovuta, il conduttore ha diritto di ritenzione e l'esecuzione del rilascio è condizionata alla corresponsione dell'indennità (art. 34, co. 3, L. 392/1978). È il principale contrappeso a favore del conduttore commerciale.