Lo sfratto per morosità è lo strumento con cui il proprietario ottiene due risultati in un solo procedimento: la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e un titolo esecutivo per riavere l'immobile. È disciplinato dall'art. 658 c.p.c. e, rispetto a una causa ordinaria, è un procedimento speciale pensato per essere rapido: se l'inquilino non si difende, si chiude alla prima udienza.
Quando l'inquilino è «moroso» per la legge
Non serve un arretrato di molti mesi. Per le locazioni abitative la soglia la fissa l'art. 5 L. 392/1978: il mancato pagamento di una sola mensilità del canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Lo stesso vale per gli oneri accessori (spese condominiali, riscaldamento) quando l'importo non pagato supera due mensilità di canone.
Esempio concreto: canone di 800 € con scadenza il giorno 5 del mese. I 20 giorni si compiono il 25: dal 26 del mese, se quel canone non è stato pagato, la morosità è giuridicamente rilevante e il proprietario può dare mandato all'avvocato.
Per le locazioni commerciali (negozi, uffici, capannoni) l'art. 5 non si applica: la gravità dell'inadempimento si valuta secondo la regola generale dell'art. 1455 c.c., caso per caso — contano l'entità dell'arretrato rispetto al canone, la reiterazione dei ritardi e il comportamento complessivo del conduttore, senza soglie automatiche. Le particolarità degli usi diversi — incluse l'indennità di avviamento e il diniego di rinnovo — sono trattate nella pagina sullo sfratto commerciale; per box auto, aree e locazioni fuori dai regimi vincolistici c'è la pagina sui contratti liberi.
Come si avvia la procedura
Il procedimento richiede l'assistenza di un avvocato e si apre con un unico atto che contiene due cose: l'intimazione di sfratto e la citazione a comparire a un'udienza per la convalida (art. 658 c.p.c.). L'atto va notificato all'inquilino e tra la notifica e l'udienza devono passare almeno 20 giorni (art. 660 c.p.c.).
Con lo stesso atto il proprietario può chiedere anche un decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli da scadere fino al rilascio (art. 664 c.p.c.): il recupero del credito viaggia così insieme al recupero dell'immobile. La sequenza completa degli atti, dall'intimazione all'esecuzione, è descritta passo per passo nella pagina su intimazione e convalida.
Una lettera di diffida preventiva non è obbligatoria, ma documenta l'inadempimento, interrompe ogni ambiguità sui pagamenti e a volte sblocca la situazione senza causa: molti avvocati la consigliano come primo passo a costo quasi nullo.
L'udienza: i tre esiti possibili
All'udienza di convalida la partita si gioca in pochi minuti, con tre scenari:
- L'inquilino non compare o non si oppone: il giudice convalida lo sfratto (art. 663 c.p.c.) e fissa la data del rilascio. L'ordinanza è titolo esecutivo.
- L'inquilino chiede di pagare: nelle locazioni abitative può chiedere il termine di grazia (art. 55 L. 392/1978): fino a 90 giorni — elevabili a 120 nei casi eccezionali di comprovate difficoltà economiche previsti dalla norma — per saldare canoni, interessi e spese. Se paga tutto nel termine, la morosità è sanata e il contratto prosegue.
- L'inquilino si oppone: la convalida non può essere pronunciata, ma il giudice — se l'opposizione non è fondata su prova scritta — può emettere un'ordinanza provvisoria di rilascio (art. 665 c.p.c.): l'inquilino deve comunque lasciare l'immobile mentre la causa prosegue. Le strategie difensive sono descritte, dal lato dell'inquilino, nella pagina come opporsi.
Cosa è cambiato con la riforma Cartabia
La riforma del processo civile (d.lgs. 149/2022, in vigore per i procedimenti introdotti dal 28 febbraio 2023) non ha toccato l'impianto della convalida, ma ha riscritto il passaggio successivo: in caso di opposizione, il giudizio non prosegue più con il vecchio rito ordinario ma nelle forme del rito semplificato di cognizione (art. 667 c.p.c., come modificato). Per il proprietario significa, in linea di massima, una causa di merito più corta di prima quando l'inquilino si difende.
Quanto dura e quanto costa
Nei casi senza opposizione, la fase giudiziale si esaurisce in 2-4 mesi dalla notifica; il tempo lungo è quello dell'esecuzione, dove il rilascio effettivo dipende dal calendario dell'ufficiale giudiziario e arriva in media a 6-12 mesi totali. I costi comprendono il contributo unificato (dimezzato per i procedimenti di convalida), la marca da 27 € e il compenso dell'avvocato. Trovi le tabelle complete nella pagina tempi e costi e una stima personalizzata nel calcolatore.
Se l'inquilino paga dopo l'intimazione
Il pagamento integrale prima dell'udienza non chiude automaticamente la partita: il proprietario può comunque insistere per la risoluzione se la morosità si è già consumata, ma nella pratica il pagamento completo (canoni, interessi, spese legali) porta quasi sempre alla chiusura del procedimento. Il pagamento parziale, invece, non evita la convalida. Nelle locazioni abitative il canale corretto per sanare è il termine di grazia chiesto in udienza, che può essere utilizzato non più di 3 volte nel quadriennio — 4 nelle ipotesi eccezionali previste dall'ultimo comma della norma (art. 55 L. 392/1978).
Gli errori che costano cari al proprietario
Davanti a un inquilino che non paga, l'autotutela è vietata e si ritorce contro chi la pratica:
- Cambiare la serratura o impedire l'accesso: integra l'esercizio arbitrario delle proprie ragioni (artt. 392-393 c.p.) e espone il proprietario a denuncia e risarcimento.
- Staccare le utenze intestate al proprietario: anche il distacco può integrare il reato dell'art. 392 c.p. quando ne ricorrono gli elementi (farsi ragione da sé con violenza sulle cose), oltre a esporre a responsabilità civile.
- Accettare pagamenti parziali senza riserva: incassare senza precisare che il pagamento è imputato ai canoni più vecchi e non sana la morosità può indebolire la posizione in udienza.
- Aspettare troppo: ogni mese di attesa è un canone perso che difficilmente verrà recuperato se l'inquilino è incapiente. La procedura può partire dopo il primo canone saltato.
Domande frequenti
In un caso senza opposizione, dalla notifica dell'intimazione al rilascio effettivo passano in media da 6 a 12 mesi: 30-60 giorni per l'udienza di convalida, 1-3 mesi per precetto e preavviso di rilascio, e da 2 a 6 mesi per gli accessi dell'ufficiale giudiziario, che nei grandi tribunali sono spesso più di uno. L'opposizione dell'inquilino o il termine di grazia allungano i tempi.
Per le locazioni abitative basta una sola mensilità non pagata, decorsi 20 giorni dalla scadenza, perché il proprietario possa chiedere la risoluzione del contratto (art. 5 della legge 392/1978). Non esiste quindi un "diritto" a più mesi di morosità: dopo il primo canone saltato lo sfratto è già avviabile.
Nessuna categoria è immune dallo sfratto: la legge non prevede inquilini "insfrattabili". Situazioni di fragilità (minori, anziani, disabili, morosità incolpevole) non bloccano la convalida ma possono incidere sulla fase esecutiva, con rinvii degli accessi o l'intervento dei servizi sociali del Comune.
La riforma Cartabia (d.lgs. 149/2022, in vigore dal 28 febbraio 2023) non ha cambiato la struttura della convalida: ha modificato il mutamento di rito. Se l'inquilino si oppone, il giudizio prosegue nelle forme del rito semplificato di cognizione (art. 667 c.p.c.), pensato per essere più rapido del vecchio rito ordinario.