Non tutte le locazioni sono «protette». Fuori dall'abitativo ordinario e dagli usi commerciali tutelati esiste una fascia di contratti liberi, dove durata, rinnovo e disdetta sono quelli scritti nel contratto e, per quello che il contratto non dice, decidono gli artt. 1571 ss. c.c.. Per il proprietario significa più libertà; per chi occupa, molte meno difese. Sapere in quale fascia cade il proprio contratto è il primo passo di qualunque sfratto.
Quali contratti sono davvero «liberi»
| Contratto | Regime | Perché |
|---|---|---|
| Box / posto auto locato autonomamente | Libero (c.c.) | non rientra negli usi abitativi né, di regola, in quelli produttivi protetti |
| Box locato come pertinenza dell'abitazione | Segue l'abitativo | accede al contratto principale (L. 431/1998) |
| Aree scoperte non edificate (piazzali, depositi a cielo aperto) | Libero (c.c.) | non sono «immobili urbani» ai fini delle leggi speciali, salvo pertinenzialità a un'attività protetta |
| Locazione turistica | Libero (c.c.) | esclusa espressamente dall'art. 1, co. 2, lett. c, L. 431/1998 |
| Foresteria (conduttore = datore di lavoro per i propri dipendenti) | Libero (c.c.) | l'esigenza abitativa è del terzo, non del conduttore; esclusa dal regime abitativo |
| Edilizia residenziale pubblica, alloggi vincolati | Regimi propri | disciplina speciale pubblicistica |
Durata e disdetta: decide il contratto (e l'art. 1574 c.c.)
Nei contratti liberi non ci sono durate minime legali né rinnovi obbligatori: vale ciò che le parti hanno pattuito. Se il contratto non prevede una durata, supplisce l'art. 1574 c.c., che distingue: immobili non arredati (e locali per attività) → di regola di anno in anno, salvi gli usi locali; camere o appartamenti mobiliati → durata pari all'unità di tempo del canone (mese, settimana). La disdetta va comunicata nel termine fissato dalle parti o dagli usi (art. 1596 c.c.). Il rinnovo tacito segue l'art. 1597 c.c.: se il conduttore resta nella detenzione senza opposizione del locatore, il contratto si rinnova alle stesse condizioni, ma con la durata delle locazioni a tempo indeterminato (di nuovo art. 1574).
La morosità nei contratti liberi
Senza l'automatismo dell'art. 5 L. 392/1978, l'inadempimento si pesa con l'art. 1455 c.c., come nel commerciale: la risoluzione richiede un inadempimento di non scarsa importanza. E non c'è termine di grazia: il conduttore di un box o di un piazzale non può sanare in udienza per diritto. Le clausole risolutive espresse (art. 1456 c.c.), che nei regimi protetti trovano limiti, qui dispiegano pieno effetto: un contratto ben scritto può prevedere che al mancato pagamento anche di una sola rata il locatore possa risolvere il rapporto dichiarando di avvalersi della clausola (la risoluzione opera da quella dichiarazione, non da sola).
Come si ottiene il rilascio
La buona notizia per il proprietario: il procedimento di convalida (artt. 657-658 c.p.c.) si applica a tutte le locazioni e gli affitti di immobili urbani, contratti liberi inclusi. Quindi:
- morosità → intimazione di sfratto per morosità + citazione per convalida, con la gravità da dimostrare ex art. 1455 c.c.;
- scadenza → licenza o intimazione per finita locazione, sulla base della durata contrattuale o dell'art. 1574 c.c.;
- per le aree scoperte pure (non urbane) e i casi dubbi, resta l'azione ordinaria di risoluzione e rilascio col rito semplificato.
Udienza, ordinanza provvisoria, precetto ed esecuzione seguono le regole generali descritte in intimazione e convalida; i tempi sono di norma più brevi che nell'abitativo, perché mancano termine di grazia e graduazioni sociali del rilascio. Per i numeri: tempi e costi.
Consigli pratici per chi loca «libero»
- Scrivi la destinazione d'uso in modo veritiero e specifico (es. «ricovero autovettura», «deposito materiali»): è la prima difesa contro le riqualificazioni;
- Registra il contratto: l'obbligo fiscale vale anche per i contratti liberi di durata superiore a 30 giorni (DPR 131/1986);
- Clausola risolutiva espressa sul mancato pagamento: nei contratti liberi funziona davvero;
- Non mescolare: due contratti autonomi per casa e box aiutano a tenere il box nel regime libero, ma conta la sostanza — contratti formalmente separati collegati alla stessa esigenza abitativa possono essere letti unitariamente dal giudice, e viceversa.
Domande frequenti
Restano fuori dal regime vincolistico, tra le altre: i box e posti auto locati autonomamente (non come pertinenza di un'abitazione), le aree scoperte non edificate, le locazioni turistiche (art. 1, co. 2, lett. c, L. 431/1998) e — se la qualificazione regge in concreto — le foresterie. A questi contratti si applicano gli artt. 1571 ss. del codice civile e la volontà delle parti. Caso a parte gli alloggi di edilizia residenziale pubblica: non sono «liberi», hanno una disciplina pubblicistica propria.
Se il box è locato autonomamente, il contratto è libero: durata e disdetta sono quelle pattuite (in mancanza, art. 1574 c.c.). Per il rilascio si usa comunque il procedimento di convalida (artt. 657-658 c.p.c.), che si applica a tutte le locazioni di immobili urbani: intimazione, udienza, convalida ed esecuzione seguono le regole ordinarie.
Il rischio esiste: se la finalità turistica è solo di facciata e l'alloggio soddisfa in realtà un'esigenza abitativa stabile, il contratto può essere riqualificato come locazione abitativa ordinaria, con durata 4+4 e tutte le tutele della L. 431/1998. Conta la sostanza del rapporto, non l'etichetta.
No: la sanatoria dell'art. 55 L. 392/1978 riguarda le locazioni abitative soggette a quel regime. Nei contratti liberi la morosità si valuta solo ex art. 1455 c.c. e il conduttore non ha un diritto a sanare in udienza; resta la possibilità di accordi tra le parti.