Lo sfratto per finita locazione presuppone una cosa sola, ma decisiva: che il contratto sia davvero cessato. E un contratto di locazione, in Italia, non cessa quasi mai da solo: se nessuno si muove, si rinnova automaticamente. Per questo la partita si vince (o si perde) mesi o anni prima dell'udienza, al momento della disdetta.
Prima regola: la disdetta nei termini
Per le locazioni abitative ordinarie (4+4, art. 2 L. 431/1998) il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo nei casi tassativi dell'art. 3 L. 431/1998 (necessità abitativa propria o dei familiari, vendita, ristrutturazione integrale, ecc.), con disdetta motivata da inviare almeno 6 mesi prima. Alla seconda scadenza (dopo 8 anni) la disdetta è libera, sempre con 6 mesi di preavviso.
Per le locazioni commerciali i termini si allungano: disdetta almeno 12 mesi prima (18 per le attività alberghiere), e alla prima scadenza il diniego di rinnovo è ammesso solo nei casi dell'art. 29 L. 392/1978 — il dettaglio è nella pagina sullo sfratto commerciale.
Una disdetta tardiva, generica dove serviva motivata, o inviata a un indirizzo sbagliato, fa rinnovare il contratto: l'intimazione notificata dopo sarebbe respinta in udienza. È l'errore più frequente e più costoso di tutta la materia.
Licenza e intimazione: due tempi, un solo articolo
L'art. 657 c.p.c. offre al proprietario due strade equivalenti nella forma ma diverse nel tempismo:
- Licenza per finita locazione: si notifica prima della scadenza del contratto. Il giudice convalida e il provvedimento diventa efficace alla cessazione: il giorno dopo la scadenza il proprietario ha già il titolo esecutivo in mano. È la mossa giusta quando si sa già che l'inquilino non se ne andrà.
- Intimazione di sfratto per finita locazione: si notifica dopo la scadenza, quando l'inquilino è rimasto nell'immobile nonostante la disdetta regolare.
In entrambi i casi l'atto contiene la citazione per l'udienza di convalida, con le stesse regole della morosità: almeno 20 giorni tra notifica e udienza (art. 660 c.p.c.), intimante in giudizio con l'avvocato (l'intimato può invece comparire di persona, art. 660, sesto comma, c.p.c.), udienza con i tre esiti descritti nella pagina su intimazione e convalida.
Le difese tipiche dell'inquilino
Nella finita locazione il termine di grazia non esiste (non c'è morosità da sanare): l'opposizione si gioca tutta su contratto e disdetta. I motivi ricorrenti:
- disdetta tardiva o viziata → il contratto si è rinnovato;
- motivo di diniego insussistente alla prima scadenza abitativa: se il proprietario dichiara la necessità abitativa e poi non la realizza, l'inquilino ha diritto al ripristino o a un risarcimento (art. 3, co. 3 e 5, L. 431/1998);
- contratto non registrato: la registrazione è condizione di validità (art. 1, co. 346, L. 311/2004) e apre scenari complessi che meritano una consulenza dedicata;
- qualificazione del rapporto: se il contratto reale è diverso da quello dichiarato (es. un abitativo mascherato da transitorio), la scadenza invocata può non valere.
Il punto di vista speculare — cosa può fare chi riceve l'intimazione — è nella pagina come opporsi allo sfratto.
L'occupazione oltre la scadenza si paga
Per tutto il periodo in cui resta nell'immobile dopo la cessazione, l'inquilino deve il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, oltre all'eventuale maggior danno se il proprietario prova, ad esempio, di aver perso un'occasione concreta di locazione a canone più alto o una vendita (art. 1591 c.c.). La domanda si può cumulare nello stesso procedimento.
Tempi ed esecuzione
La convalida arriva in 1-2 mesi dalla notifica; il tema vero è l'esecuzione. Rispetto alla morosità, nella finita locazione abitativa il giudice usa più spesso il potere di fissare la data del rilascio tenendo conto delle condizioni dell'inquilino (art. 56 L. 392/1978: fino a 6 mesi, in casi eccezionali 12). Dopo quella data si procede con precetto, preavviso di rilascio di almeno 10 giorni (art. 608 c.p.c.) e accessi dell'ufficiale giudiziario. Per i numeri completi: tempi e costi e calcolatore.
Domande frequenti
La fase giudiziale è rapida come per la morosità: 30-60 giorni per l'udienza di convalida dalla notifica. La differenza è a monte (la disdetta va inviata 6 mesi prima della scadenza per l'abitativo, 12-18 mesi per il commerciale) e a valle: nell'esecuzione il giudice può graduare il rilascio. In totale, dal giorno della scadenza contrattuale, servono in media 6-12 mesi.
La convalida accerta che il contratto è cessato alla scadenza e ordina all'inquilino di riconsegnare l'immobile a una data fissata. Da quel momento il proprietario ha un titolo esecutivo: se l'inquilino non lascia spontaneamente, si procede con precetto, preavviso di rilascio e accessi dell'ufficiale giudiziario.
Non si può cambiare la serratura né occupare l'immobile: serve il titolo. Se la disdetta è stata regolare, si notifica l'intimazione di sfratto per finita locazione con citazione per la convalida (art. 657 c.p.c.). Per il periodo di occupazione oltre la scadenza l'inquilino deve comunque il corrispettivo, e il proprietario può chiedere anche il risarcimento del maggior danno (art. 1591 c.c.).
Sì: l'art. 657 c.p.c. permette la "licenza per finita locazione", cioè l'intimazione notificata PRIMA della scadenza del contratto. La convalida produce effetto dalla cessazione: alla scadenza il proprietario ha già il titolo pronto, senza aspettare che l'inquilino diventi occupante senza titolo.