Il procedimento per convalida è un ibrido ben riuscito: ha la velocità di un procedimento sommario e la forza di una sentenza. In un'unica udienza il giudice può dare al proprietario un titolo esecutivo — se l'inquilino non si difende — oppure trasformare la causa in un giudizio pieno, lasciando però spesso al proprietario un'ordinanza di rilascio immediata. Vediamo gli ingranaggi uno a uno.
L'atto introduttivo: intimazione + citazione
Tutto comincia con un atto unico, notificato nelle forme di legge — ufficiale giudiziario o, nei casi consentiti, notificazione in proprio dell'avvocato (L. 53/1994) — che contiene:
- l'intimazione: licenza per finita locazione, sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.) oppure sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.);
- la citazione a comparire a un'udienza determinata, con l'avvertimento che se l'intimato non compare o non si oppone il giudice convaliderà (art. 660 c.p.c.);
- eventualmente la richiesta di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere (art. 664 c.p.c.).
Tra notifica e udienza devono decorrere almeno 20 giorni liberi. La competenza è del tribunale del luogo in cui si trova l'immobile (art. 661 c.p.c.), in composizione monocratica.
Il giorno dell'udienza
Scenario 1 — L'intimato non compare o non si oppone
Il giudice convalida licenza o sfratto con ordinanza in calce all'atto (art. 663 c.p.c.) e dispone la data del rilascio. Se lo sfratto è per morosità, la convalida richiede che il proprietario (o il suo difensore) attesti in udienza che la morosità persiste. L'ordinanza è titolo esecutivo e, non essendo una sentenza, non è appellabile: contro di essa restano solo rimedi straordinari come l'opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.), ammessa se l'intimato prova di non aver avuto conoscenza dell'atto per irregolarità della notifica, caso fortuito o forza maggiore.
Scenario 2 — L'intimato chiede il termine di grazia
Solo per la morosità nelle locazioni abitative: l'inquilino può chiedere un termine fino a 90 giorni — elevabili a 120 nei casi eccezionali di comprovate difficoltà economiche previsti dalla norma — per sanare (art. 55 L. 392/1978). Il giudice rinvia l'udienza a non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine: se il pagamento integrale arriva, il procedimento si chiude; se non arriva, convalida. I dettagli — importi da versare, limiti di utilizzo, condizioni precarie — sono nella pagina sul termine di grazia.
Scenario 3 — L'intimato si oppone
L'opposizione, anche senza forma particolare, impedisce la convalida. Ma il proprietario ha una carta pesante: se l'opposizione non è fondata su prova scritta, il giudice — su istanza — pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni (art. 665 c.p.c.), eventualmente subordinata a cauzione. L'inquilino dovrà lasciare l'immobile mentre la causa continua. Il giudizio prosegue nel rito semplificato di cognizione (art. 667 c.p.c., dopo la riforma Cartabia), dove ogni questione — quantificazione del debito, eccezioni di compensazione, vizi dell'immobile — trova la sua sede.
L'ingiunzione dei canoni (art. 664 c.p.c.)
Con la convalida per morosità il giudice, su richiesta, emette anche decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti, quelli da scadere fino all'esecuzione e le spese. È il pezzo che trasforma la procedura in un recupero crediti completo: senza, il proprietario dovrebbe avviare una causa separata per i soldi.
Dopo la convalida: precetto, preavviso, accessi
Il titolo va messo in esecuzione:
- Atto di precetto: intimazione formale ad adempiere, efficace 90 giorni (art. 481 c.p.c.);
- Preavviso di rilascio: l'ufficiale giudiziario comunica con almeno 10 giorni di anticipo la data dell'accesso (art. 608 c.p.c.);
- Accessi: al primo accesso spesso si concorda un rinvio; agli accessi successivi l'ufficiale può presentarsi con forza pubblica e fabbro, immettendo il proprietario nel possesso.
La durata cumulata di queste fasi, tribunale per tribunale, è il vero collo di bottiglia: gli intervalli realistici sono nella pagina tempi e costi e nel calcolatore.
Domande frequenti
Il proprietario notifica all'inquilino un atto che contiene l'intimazione (di licenza o sfratto) e la citazione a un'udienza. Se all'udienza l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida con ordinanza, che vale come titolo esecutivo per il rilascio. Se si oppone, il giudice può comunque emettere un'ordinanza provvisoria di rilascio e la causa prosegue nel rito semplificato.
L'ordinanza viene messa in esecuzione: notifica del precetto, preavviso di rilascio di almeno 10 giorni (art. 608 c.p.c.) e accesso dell'ufficiale giudiziario, che può avvalersi della forza pubblica. All'inquilino restano la negoziazione dei tempi di riconsegna e, nei casi previsti, i rimedi eccezionali: opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.) e opposizioni esecutive (artt. 615 e 617 c.p.c.).
Tre: la licenza per finita locazione (notificata prima della scadenza del contratto), lo sfratto per finita locazione (dopo la scadenza) e lo sfratto per morosità (art. 657 e 658 c.p.c.). A questi si affianca l'ingiunzione per i canoni scaduti ex art. 664 c.p.c., che si può chiedere nello stesso atto.
Per la sola comparizione all'udienza di convalida l'inquilino può stare in giudizio personalmente e fare opposizione anche senza difensore (art. 660, sesto comma, c.p.c.); per la prosecuzione del giudizio dopo l'opposizione serve invece la difesa tecnica. Il proprietario intimante deve stare in giudizio con l'avvocato.