Mai in via definitiva: non esistono categorie di inquilini non sfrattabili. Lo sfratto però non parte se manca il presupposto (morosità irrilevante, disdetta viziata, contratto rinnovato) e la sua esecuzione può essere differita: data di rilascio fino a 6-12 mesi (art. 56 L. 392/1978; ma massimo 60 giorni se un termine di grazia non è stato rispettato), rinvii degli accessi per fragilità documentate, sospensioni straordinarie decise per legge in casi eccezionali.
Senza opposizione: 30-60 giorni per l'udienza, 1-3 mesi per precetto e preavviso, 2-6 mesi per gli accessi dell'ufficiale giudiziario — in media 6-12 mesi totali. Termine di grazia e opposizione allungano la strada. La stima sul caso concreto si fa con il nostro calcolatore.
A oggi lo «sfratto in 15 giorni» NON è in vigore: è un disegno di legge (atto Senato S. 1896) approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 e in esame in Parlamento. Il testo prevede un decreto di rilascio entro 15 giorni dal ricorso, una penale dell'1% del canone per ogni giorno di ritardo nella riconsegna e la stretta sul termine di grazia (sanatorie da 3 a 2 nel quadriennio, termini dimezzati). Finché non sarà approvato valgono le regole descritte in questa guida. Le novità già in vigore restano la riforma Cartabia (rito semplificato dopo l'opposizione) e, per le occupazioni senza titolo, il reato dell'art. 634-bis c.p. introdotto nel 2025.
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L'esecuzione si ferma solo in casi circoscritti: opposizione all'esecuzione accolta per fatti sopravvenuti (art. 615 c.p.c.), differimenti disposti dal giudice, sospensioni straordinarie previste per legge per categorie fragili in periodi eccezionali. I rinvii degli accessi in presenza di minori, disabili o anziani sono prassi frequente, ma rinviano l'esecuzione, non la cancellano.
Sì, ma solo alla scadenza contrattuale: alla prima scadenza di un 4+4 il proprietario può negare il rinnovo per necessità abitativa propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (art. 3 L. 431/1998), con disdetta motivata inviata 6 mesi prima. Se poi non destina davvero l'immobile a quell'uso entro 12 mesi, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento non inferiore a 36 mensilità dell'ultimo canone (art. 3, co. 3 e 5, L. 431/1998).
Il pagamento integrale (canoni, interessi, spese) nel termine di grazia concesso dal giudice sana la morosità e il contratto prosegue (art. 55 L. 392/1978, solo abitativo). Un pagamento parziale o fuori termine non ferma la convalida. Il pagamento completo prima dell'udienza, quando l'art. 55 è applicabile e i suoi limiti sono rispettati, esclude la risoluzione per quella morosità; fuori da quel perimetro (usi diversi, limiti superati) il proprietario può insistere per la risoluzione.
Per il proprietario sì: l'intimazione con citazione per convalida è un atto giudiziario che richiede la difesa tecnica. L'inquilino invece può comparire all'udienza di convalida e opporsi anche di persona (art. 660, sesto comma, c.p.c.); gli serve l'avvocato per la prosecuzione del giudizio dopo l'opposizione.
Il contratto non registrato è nullo (art. 1, co. 346, L. 311/2004) e la convalida presuppone un contratto valido: finché il contratto resta non registrato, il proprietario non può usare la corsia rapida degli artt. 657-658 c.p.c. e deve passare da un'azione ordinaria, esponendosi alle conseguenze fiscali. La registrazione tardiva di un contratto scritto può però sanare la nullità con effetti retroattivi secondo l'orientamento prevalente; il contratto solo verbale mai registrato resta il caso più compromesso. Per l'inquilino la nullità non è comunque un salvacondotto: l'obbligo di restituire l'immobile resta.
Lo sfratto presuppone un contratto di locazione (in corso o cessato): è la procedura civile degli artt. 657-658 c.p.c. L'occupazione abusiva è l'ingresso o la permanenza senza alcun titolo: si combatte con le azioni possessorie civili e, dal 2025, con il reato di occupazione arbitraria (art. 634-bis c.p.) e la reintegrazione rapida per il domicilio.
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