Lo sfratto presuppone una locazione. Se chi sta nell'immobile non ha mai avuto un contratto — l'occupante entrato in un appartamento vuoto, il parente che non se ne va, il comodatario che ignora la scadenza — gli strumenti sono altri, e sbagliarli significa perdere mesi. Dal 2025, per la casa destinata a domicilio, il legislatore ha aggiunto un'arma penale nuova e veloce.
Sfratto, rilascio, reintegrazione: quale strumento per quale caso
| Situazione | Strumento | Fonte |
|---|---|---|
| Inquilino con contratto che non paga o non lascia alla scadenza | Convalida di sfratto | artt. 657-658 c.p.c. |
| Comodatario che non restituisce alla scadenza o alla richiesta | Convalida di licenza/sfratto (estesa al comodato dalla riforma Cartabia) o azione ordinaria | art. 657 c.p.c.; artt. 1803, 1809-1810 c.c. |
| Occupante entrato senza alcun titolo (spoglio) | Reintegrazione entro 1 anno | art. 1168 c.c. |
| Occupazione risalente, oltre l'anno | Azione di restituzione/rivendicazione | art. 948 c.c. |
| Occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio | Denuncia penale + reintegrazione rapida | art. 634-bis c.p. (L. 80/2025) |
Il nuovo reato: art. 634-bis del codice penale
Il decreto sicurezza 2025 (d.l. 48/2025, convertito con L. 80/2025) ha introdotto il reato di occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui: chi, con violenza o minaccia, occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui o sue pertinenze, o impedisce il rientro del legittimo titolare, è punito con la reclusione da 2 a 7 anni. La stessa pena colpisce chi si appropria dell'immobile con artifizi o raggiri e chi cede ad altri l'immobile occupato.
La parte più incisiva è processuale: il nuovo art. 321-bis c.p.p. prevede una procedura di reintegrazione nel possesso accelerata. Se l'immobile è l'unica abitazione effettiva del denunciante, la polizia giudiziaria può intervenire per lo sgombero immediato, con convalida successiva del giudice; negli altri casi in cui il reato ricorre, la reintegrazione può comunque essere disposta dal giudice nel corso delle indagini. Il reato è perseguibile a querela, ma si procede d'ufficio se la persona offesa è incapace per età o infermità.
Le azioni civili
Reintegrazione (spoglio) — entro un anno
Chi è stato privato del possesso in modo violento o clandestino può chiedere al giudice la reintegrazione entro un anno dallo spoglio o dalla sua scoperta (art. 1168 c.c.). Il procedimento possessorio è relativamente rapido e non richiede di provare la proprietà: basta il possesso. È lo strumento tipico contro l'occupante della seconda casa scoperto a distanza di settimane.
Restituzione e rivendicazione
Oltre l'anno resta l'azione petitoria: la rivendicazione (art. 948 c.c.), imprescrittibile salvi gli effetti dell'usucapione, con cui il proprietario prova il suo diritto e ottiene la condanna al rilascio (le azioni personali di restituzione fondate su un rapporto seguono invece le ordinarie regole di prescrizione). È più lenta e più onerosa sul piano probatorio. Alla domanda di rilascio si può affiancare quella di indennità di occupazione e risarcimento: dopo le Sezioni Unite del 2022 il danno da occupazione va allegato e provato — anche per presunzioni — e il canone di mercato funziona da parametro di quantificazione, non da automatismo.
Il comodato scaduto
Caso frequentissimo: l'immobile prestato (a un figlio, a un parente, a un amico) va restituito alla scadenza pattuita o, nel comodato senza termine, a semplice richiesta (art. 1810 c.c.). Dalla riforma Cartabia il comodante di beni immobili può usare anche la convalida di licenza o sfratto (art. 657 c.p.c., come modificato dal d.lgs. 149/2022) — la stessa corsia rapida delle locazioni; quando titolo o cessazione sono controversi resta l'azione ordinaria col rito locatizio (art. 447-bis c.p.c.).
Quello che non si deve fare
Anche davanti a un'occupazione palesemente abusiva, lo sgombero «fai da te» — serrature cambiate, mobili in strada, utenze tagliate — espone il proprietario a denuncia per esercizio arbitrario delle proprie ragioni (artt. 392-393 c.p.) e persino a violazione di domicilio, perché la giurisprudenza tutela il domicilio anche dell'occupante di fatto. La forza si usa solo per il tramite dello Stato: ufficiale giudiziario nell'esecuzione civile, polizia giudiziaria nella procedura penale.
Domande frequenti
Dal 2025 chi, con violenza o minaccia, occupa o detiene un immobile destinato a domicilio altrui, ne impedisce il rientro al titolare o se ne appropria con artifizi o raggiri commette il reato dell'art. 634-bis c.p., punito con la reclusione da 2 a 7 anni. Sul piano civile l'occupante è tenuto al rilascio; indennità di occupazione e risarcimento spettano al proprietario che alleghi e provi il pregiudizio subito (Cass. S.U. 33645/2022), con il canone di mercato come parametro di quantificazione.
Se non c'è mai stato un contratto non si usa lo sfratto: le vie sono la denuncia penale — con la nuova procedura di reintegrazione rapida quando l'immobile è il domicilio della vittima — oppure l'azione civile (reintegrazione ex art. 1168 c.c. entro un anno dallo spoglio, o azione di rivendicazione/restituzione). Mai lo sgombero "fai da te".
Denuncia immediata a Polizia o Carabinieri documentando la proprietà e la destinazione a domicilio; per l'abitazione la legge 80/2025 prevede che il giudice possa disporre la reintegrazione anche prima della condanna. In parallelo, un avvocato può avviare l'azione possessoria civile, che va proposta entro un anno.
No: chi è entrato con un contratto poi cessato è un occupante "senza titolo sopravvenuto" e la via maestra resta la procedura di sfratto/esecuzione del rilascio. Il reato di occupazione arbitraria richiede condotte specifiche — violenza o minaccia, artifizi o raggiri, impedimento del rientro del titolare — non la semplice permanenza; il confine nei casi concreti va valutato con un legale.